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土地所有權包括所有權、利益所有權和擔保所有權三種，但土地所有權不能交易，只有土地使用權可以交易，土地使用權人可以設置地役權，哪些土地可以設置地役權?錦盾鄭州律師解析：

一、哪些土地可以設置地役權?

民法規定，合法取得土地使用權和財產(chǎn)權的權利人，可以依法設立地役權，并應當訂立書(shū)面合同。

《我國民法典》

第372條地役權人有權根據合同約定，利用他人的財產(chǎn)，提高自身的財產(chǎn)利益。

定金所謂他人房產(chǎn)為供貨地，自己房產(chǎn)為需貨地。

第373條【地役權合同】設立地役權，當事人應當書(shū)面簽訂地役權合同。

地役權合同一般包括以下條款

(一)當事人的姓名、姓名和地址;

(二)服務(wù)地和服務(wù)地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役權期限;

(五)費用及其支付方式;

(六)解決爭議的方法。

第374條地役權與登記地役權自地役權合同生效時(shí)設立。當事人要求注冊的，可以向注冊機關(guān)申請地役權注冊的未注冊，不得與善意的第三者對抗。

二、地役權的獲得方法是什么?

1.按合同約定。地役權主要涉及兩處房產(chǎn)權利之間的關(guān)系，需要經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商承諾。地役權自地役權合同生效時(shí)設立，無(wú)需登記。但是，注冊具有對抗效力，也就是說(shuō)，沒(méi)有注冊就不能對抗善意的第三者。

2、地役權有期限。雙方在合同中約定的地役權期限，不得超過(guò)必要地和服務(wù)地的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建筑用地使用權等使用權的剩馀期限。

3、設立地役權需要受益物權人的同意。在土地上設置土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權、宅基地使用權等使用權的，未經(jīng)使用權的人同意，使用權的人和使用權的人不能設置使用權。

4、利用物權轉讓時(shí)，受讓人可同時(shí)獲得地役權。需要角色和角色的使用權轉讓或部分轉讓時(shí)，如果轉讓部分與地角權有關(guān)，受讓人可以同時(shí)享受地角權，在地角權合同的有效期內不需要另行簽訂合同。同時(shí)，服務(wù)地轉讓時(shí)，地服務(wù)權合同對受讓人也有約束力。

哪些土地可以設置地役權?地役權由土地權利人設立，所有土地可依法設立地役權，設立地役權時(shí)，應簽訂地役權合同，明確雙方的權利和義務(wù)。